«Надо прекращать раздачу бесплатных коврижек»: что будет с ипотекой в РФ

С 2025 году в России заработал ипотечный стандарт, разработанный ЦБ РФ. Одна из его задач — ограничить выдачи высокорисковых кредитов, в том числе по программам с застройщиками. Как он повлияет на рынок недвижимости и кому принесет больше плюсов — в эксклюзивном интервью NEWS.ru с вице-президентом Международной академии ипотеки и недвижимости Ириной Радченко.

Какие новые правила установили для ипотеки

— Поможет ли ипотечный стандарт снизить цены на жилье?

— Не думаю, что стоит ждать резкого снижения. По крайней мере, на новостройки. Хотя на вторичном рынке с конца 2024 года уже предлагаются скидки. В среднем снижение на вторичке — 6%, хотя по регионам цифры разнятся. Самые серьезные дисконты — в Воронежской области и Краснодарском крае — на 11,4%. Самая низкая скидка в Санкт-Петербурге — 3,3%.

— Почему считаете, что цены на новостройки не последуют за вторичкой?

— Есть ряд пунктов. До принятия стандарта ЦБ начал заставлять банки увеличивать резервные платежи, и им стало невыгодно использовать некоторые схемы. Но главное не в этом. Мы сейчас расхлебываем последствия льготной программы, введенной в апреле 2020-го, когда для поддержки строительной отрасли правительство запустило ипотеку под 6,5%.

Но вспомним: в 2020-м ключевая ставка была 4,25%. Другими словами, вводя льготу, государство фактически еще и зарабатывало на гражданах. Но все равно это были весьма привлекательные условия, поскольку обычные рыночные ставки в то время составляли 8%. Народ, конечно, бросился покупать жилье в новостройках. Девелоперы стали увеличивать объемы строительства. И все бы хорошо, но…

— То есть надо было заканчивать с льготной ипотекой сразу после того, как «завели» отрасль?

— Конечно. Сколько раз уже говорили: надо прекращать раздачу бесплатных коврижек… Но строительное лобби в Госдуме всячески поддерживало идею. Но ипотека — жесткий механизм, и если им неправильно управлять, это может привести к трагическим последствиям. По моему мнению, наших чиновников ничему не научил опыт США, которые заигрались с этим в 2008-м и вызвали тем самым мировой кризис.

Считаю, что у нас ипотека раздавалась бездумно. Так, в прошлом году Счетная палата выявила человека, который взял 27 льготных ипотек! А ведь с этим шутить нельзя. По моему мнению, сейчас за эти непродуманные решения властей расплачиваемся мы все, потому что правительство теперь несколько лет вынуждено печатать миллиарды рублей, чтобы компенсировать банкам выпадающие доходы.

Как отличаются цены на новостройки и вторичку в России в 2025 году

— Но с 2025-го запретили брать больше одного льготного кредита...

— Ну а сколько взято таких кредитов ранее… Государству нельзя так обращаться с финансами. И, конечно, застройщики времени не теряли и набрали жирок — в среднем цены на жилье в ряде городов выросли на 30–40%.

Стоимость аналогичной недвижимости на вторичном рынке, где не было льготной ипотеки, оставались гораздо ниже. А люди выбирали именно льготные программы. Это называется «эффект мерседеса».

Сейчас такое происходит во многих странах, например в Объединенных Арабских Эмиратах. Там цена на новостройки тоже гораздо выше, чем на вторичке. Но есть существенная разница — застройщики привлекают клиентов беспроцентной отсрочкой, которую дают даже после завершения строительства.

Российские же опыты с ипотекой привели к тому, что цена на новостройки у нас стала абсолютно нерыночной, а рыночные цены остались только на вторичке.

— Но и там цены сильно поднялись…

— Это естественно. Но диспропорция сохраняется, хотя мы уже полгода живем без массовой льготной ипотеки. Осталась только семейная и ряд региональных. И смотрите, что получается: за последний год выдача льготных кредитов сократилась где-то на 40%, но цены по-прежнему зашкаливают. В общем, из-за того, что вовремя не остановили льготную ипотеку, сегодня наблюдается серьезный дисбаланс между адекватной рыночной ценой и вот этой завышенной квази-льготной.

— Чем это чревато?

— Во-первых, когда человек покупает квартиру в новостройке по льготной ипотеке, он уже переплачивает порядка 30%. Потому я и называю ее квази-льготной. Во-вторых, банки учитывают риски — ведь если гражданин не сможет выплатить ипотеку, банку придется продавать его квартиру на торгах. Там цена всегда ниже рыночной. Поскольку эта квартира будет считаться уже вторичкой, банк в любом случае сможет продать ее лишь по более низкой цене. То есть по сути для него это необеспеченный кредит.

— Новый ипотечный стандарт сможет исправить этот дисбаланс?

— Надеюсь, что «схематозов», по меткому определению госпожи Эльвиры Набиулиной, с льготной ипотекой станет меньше, но гарантировать, что маркетологи девелоперов и банков не придумают еще какой-нибудь трюк, нельзя.

Опустятся ли цены на жилье в России

— Правда ли, что у девелоперов существует ограничение на снижение цены?

— Да. Поскольку девелопер работает с проектным финансированием, которое обеспечивает банк, он фактически теряет возможность лавировать в ценах. Если раньше застройщик, чувствуя снижение спроса, мог сделать распродажу, получить средства и продолжать строить, сейчас банки диктуют цены на недвижимость рынку и застройщикам.

— Каким образом?

— Когда принимается решение о проектном финансировании, у банка есть собственная модель. Заемщики в итоге берут кредит с учетом определенной стоимости квадратного метра, заложенной в этой модели. Поэтому банк не заинтересован в снижении цен — иначе ему придется делать переоценку всего залогового имущества.

— Сегодня рыночная ставка по ипотеке не меньше 29%. Плюс первоначальный взнос исключительно из собственных средств. Значит, рынок «замер»?

— Я бы не сказала, хотя, бесспорно, сейчас идет «обезжиривание» застройщиков: массовой льготной ипотеки нет, стройматериалы и рабочая сила дорожают, а доходы у граждан, если и растут, то лишь у узкой категории.Количество ипотек на новостройки действительно снизилось на треть. Но рынок вторички не умер. Наоборот, оживился. Немало людей понимают: при нынешнем росте цен лучше уж сейчас улучшить жилищные условия, так как потом это может оказаться невозможным.

Например, человек продает свою квартиру и покупает с доплатой другую. Разницу — 2–3 млн рублей — он вполне может позволить себе взять в кредит у банка, даже по высокой ставке. Кроме того, люди с деньгами покупают квартиры и вовсе без ипотеки. Девальвация 2024 года заставляет граждан переводить депозиты в недвижимость. Для них это выгодное вложение средств. А вот те, кому реально нужно жилье, к сожалению, снова не могут решить свою проблему.

В общем, серьезного падения цен пока не наблюдается. Более того, на бизнес-класс и элитки цены даже увеличиваются.

В целом можно резюмировать, что из-за девальвации рубля и инфляции люди будут продолжать вкладываться в квадратные метры, котлованы и т.д. У нас большой денежный «навес» из сбережений граждан. Думаю, этой рублевой мощности хватит, чтобы поддерживать цены на недвижимость на прежнем уровне.

— Самые дешевые сейчас апартаменты. Многие «ведутся», не слишком понимая, каковы подводные камни такого приобретения…

— Во-первых, апартаменты не являются жилыми помещениями, то есть при их строительстве не учтены жилищные стандарты. Во-вторых, человек не сможет получить постоянную регистрацию, и оплата ЖКУ там рассчитывается по особым стандартам, и она выше, чем в жилых домах. В-третьих, в апартаментах надо платить еще и за аренду земли. В-четвертых, налог на имущество на них выше, чем на квартиры.

Чем опасна ипотека по самой низкой ставке

— ЦБ давно борется со ставкой 0,01%, поскольку из-за нее само жилье дороже примерно на 30%. Она еще существует?

— В рекламе ее нет. Но по факту она осталась. Конечно, не 0,01%, но все равно ниже, чем на рынке. Это не льготная ипотека, речь о предложениях застройщиков. В декабре 2024-го я делала мониторинг рынка, мне предлагали четыре вида таких схем.

— В чем их опасность?

— Тут проблема не в самой ставке, а в том, чтобы заемщик понимал, на что именно он соглашается. Да, застройщик иногда предлагает ставку значительно ниже рыночной, но стоимость квадратного метра в этом случае на 30–40% выше той, по которой клиент покупал бы квартиру по рыночной ипотечной ставке.

Это выгодно только застройщику. Если заемщик сознательно идет на такую схему, все нормально. Но клиент должен четко понимать: его выгоды в такой схеме нет.

Есть только риски. Так, если человек не сможет оплачивать кредит и будет вынужден продать квартиру, он получит за нее меньше денег, чем при покупке. Но эту разницу банк ему не простит. То есть заемщик останется не только без жилья, но еще и с долгом в несколько миллионов.

Какую ипотеку практикуют в других странах

— Судя по выше сказанному вами, «жадность» банков сегодня тормозит развитие строительного рынка. Что следовало бы изменить? Может, стоит перенять опыт других стран?

— ЦБ РФ считает, что финансирование застройщиков должно полностью идти за счет покупателей. Однако противоположная ситуация складывается в ОАЭ и Таиланде. Там простая схема: первоначальный взнос примерно 10%, остальное люди начинают выплачивать примерно через год. При этом на время строительства им предоставляют беспроцентную рассрочку. И, надо сказать, в этих странах наши сограждане раскупают жилье как горячие пирожки.

В РФ запрещена траншевая ипотека, которая, например, активно и успешно используется во Франции. Между тем, на мой взгляд, в ней нет никаких минусов, кроме одного — она неудобна нашим банкам, которые лишаются стопроцентного покрытия средств на этапе котлована от покупателя. Во Франции есть закон, который, напротив, запрещает клиенту вносить полную стоимость квартиры, пока она не получена. Строительство разбивается на шесть этапов. Вырыли котлован — оплатили 15%, построили коробку — внесли еще 20% и т. д. Другими словами, ты оплачиваешь выполненные работы.

— В России даже ввели эскроу-счета, чтобы обезопасить средства дольщиков…

— Установка все та же — все работы должен профинансировать клиент: внести первоначальный взнос (теперь — только из собственных средств, можно материнский капитал, но никаких кешбэков и других вариантов), взять заем у банка и положить все эти средства на эскроу-счет.

А квартира-то еще только строится. И все годы, пока она не готова, средства лежат на эскроу-счете, где никаких процентов, в отличие от депозитов. Более того, все это время покупатель еще и выплачивает кредит… Я считаю, это грабеж.

— В новом ипотечном стандарте есть норма, обязывающая застройщиков выплачивать разницу между низким кредитом и рынком из своего кармана. Она будет работать?

— Думаю, нет. Сейчас застройщики сталкиваются с очень высокой ставкой по рефинансированию.

Видите ли, есть такая зависимость — чем больше у застройщика эскроу-счетов, тем ниже ставка проектного финансирования. Раньше долговая нагрузка у них составляла в среднем 6–8%, поскольку эта проблема худо-бедно решалась за счет льготной ипотеки. А сейчас банки дают им как минимум льготные ставки рефинансирования. Но при ключевой ставке 21%, сами понимаете, они высокие.

В итоге многие сокращают строительство. Мы видим, что выданных разрешений на строительство стало на 30% меньше. И если сегодня в среднем в год вводится порядка 100 млн кв метров, то в 202–2027 годах нас точно ожидает просадка по количеству ввода новых «квадратов». Считаю, что срочно нужна либерализация эскроу-стандартов.

— Почему в таком случае не строить больше социального жилья? Председатель комиссии Госдумы по обеспечению жилищных прав граждан Галина Хованская ранее сказала, что регулярно задает вице-премьеру Марату Хуснуллину такой вопрос: «Какие проблемы решаются благодаря этим миллионам квадратных метров, кроме прибыли застройщиков?»

— По моему мнению, у нас явный перекос в строну зарабатывания денег, а не решения жилищной проблемы граждан. К тому же наблюдается настолько ярко выраженный дисбаланс в концентрации строительных мощностей, что это уже, я считаю, может стать угрозой национального благополучия.

Ведь в большинстве городов России жилищный фонд вообще не обновляется. Многие региональные застройщики, которые строили один-два дома в год, с введением эскроу-счетов не вписались в рынок и разорились. По моему мнению, если не будет волевого решения, что мы равномерно развиваем всю Россию, а не только столичные регионы, так и будет продолжаться.

Беседовала Елена Скворцова

NEWS.ru. 12.02.2025